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麻了，又一个“首开即磬”。

“热销”这个词儿，有什么规律吗？说没有吧，总有人能给你分析得头头是道。说有吧，有些理由说出来怕项目自己的人都不信。

这不，上周日，被无数人吐槽“三无”的北京城建国誉燕园，官宣自己“29分04秒首开482套房源全部售罄”。

◎国誉燕园在线选房公示

楼Sir也禁不住在朋友圈吐槽，这么明显的“三无”项目，为啥就能咔咔卖呢？

◎楼Sir朋友圈截图

但！评论区仿佛统一战线似的“把价格打在公屏上”，楼Sir在早前的分析中也着重提到过，价格是其最具有竞争力的优势。

有质疑的声音吗？也有。

◎微博关于国誉燕园热销评论截图

官宣首开售罄，目前也只是项目的单方面宣传，至于更权威更真实的“网签数据”，则需要等。

◎国誉燕园环线位置

这个处在西北六环的昌平新盘，靠“3万+”的单价制造了热销，你相信吗？

当然，国誉燕园官宣的热销信息，以及朋友圈公认的“价格优势”，也让楼Sir重新思考，项目配套三无但依然有所谓的热销的理由：

1）刚需永远先看价格，这也是国誉燕园脱颖而出最重要的原因。

2）距离中关村就是近，数十万码农消化400多套房子简直轻而易举。

和产业要距离！

上下班通勤一小时内能搞定，不能再香了吧。

楼Sir与不少亲自探过国誉燕园项目的朋友聊过，“鸟不拉屎”、“太远了”、“谁会买啊”是朋友给这项目的标签。

◎国誉燕园具体位置图

确实，国誉燕园在公共交通方面属于“瘸腿”状态，而且很严重。最近的公交站距离1公里+，没有地铁，距离最近的地铁站10公里+。

不仅交通，区域内商业、医院等相关配套也没有，什么都没有。

◎项目周围村落里的超市

目前国誉燕园属于昌平土城新村改造项目一期，除此项目外，还有4个地块要建住宅。此外，区域内还规划有一所小学和一所幼儿园，还有商业金融用地。

◎国誉燕园所在区域规划图

但，如果你在永丰产业基地、生命科学城、西二旗这些产业区上班，而且还有车，国誉燕园这项目便一点也不远了。

远，是相对的远；近，也是相对的近。

国誉燕园出发，约500米就可抵达北六环，距离京新高速、京藏高速也很近，驱车自驾约12公里可达永丰、生命科学园，约19公里可达西二旗、上地等互联网大厂聚集地。

◎国誉燕园距海淀各产业基地直线距离

开车去这些地儿，需要多长时间，30分钟内基本上都能搞定。

◎国誉燕园驾车到各产业基地用时（高德地图）

不吹不黑，在同样有车的基础上，和昌平南一众新项目相比，自驾到海淀各大产业园的时间，国誉燕园不输。

所以，买这项目的人，估计都有车，或者已经在买车的路上了。

和刚需谈价格！

刚需，永远先看价格。

在与海淀各产业基地通勤距离的基础上，再看价格，似乎也就不难理解，国誉燕园“大卖”的原因了。

◎临海淀北部昌平区新盘价格图

国誉燕园的指导价格是3.9万／平，区域内唯二低价的盘。

唯一是谁？西山上品湾MOMA，去年年底就交房了，目前在售一些130平左右的大户型，在售均价3.75万／平，总价约500万左右。

可惜的是，这盘已经是尾盘了，不然不仅价格可以和国誉燕园PK，周边配套还比国誉燕园好。

再来看，离国誉燕园相对较远的昌平新盘内卷带，昌平南区域，别说单价3W+的盘了，4W+的都没有。

不对，4W+的有，沙河那边有个国子郡，对外宣传4.9万／平，但产权还有57年，有点麻烦。

◎国子郡项目沙盘

其他的昌平新盘，单价基本上都在5W+，6W+。

比如，宸悦国际，中海汇智里，均价5万／平，硅谷ONE5.4万／平，金辰府5.5万／平。

◎宸悦国际、硅谷ONE具体位置

事实上，在内卷的昌平南，单价6W+已经是常态，北清云际、北清橡树湾、紫金书院、奥森春晓、龙湖云璟、建发珺和府等都是6W+项目。

此外，今年9月底，建发在北京第三批集中土拍中拿下的生命科学园地块，前几天也公布了案名“建发文源府”，指导价6.2万／平，让内卷的昌平南更内卷。

◎建发文源府宣传图

所以，在昌平遍地5W+，6W+的新盘项目中，冒出个3W+的项目，即使配套再不堪，依然会成为“海淀北刚需”的心头宝。

楼Sir查阅国誉燕园的住宅拟售均价，项目1号楼、2号楼拟售均价，都在3.9万／平指导价以下的3.7万／平。

◎国誉燕园住宅拟售均价

总价方面，从国誉燕园给出的3.9万元的销售指导价来看，65平户型的总价大概在254万，按照首套35%首付比例来看，首付仅需89万。

首付89万，月供9千多。对于海淀区码农来说，不是能不能买，而是愿不愿意买的问题了吧。

而且产品上，北京城建的“国誉“系产品做得不错。

因为容积率1.8、限高30米、绿地率40%等要求，国誉燕园规划了29栋6—10层花园洋房。

◎项目地块规划要求

项目规划了1788户，按照国誉燕园首开售罄428套来说，还有1360套，可以卖。

总结来看，单纯看配套，国誉燕园负分。但依靠自驾30分钟内到各大产业园以及3.9万／平区域内的绝对低的单价，国誉燕园规划3000套，怕是也不愁卖。

还是那句，你认为对的不一定对，你认为错的也不一定错。

反正对于售罄这件事，我是不太信的。接下来，等国誉燕园的网签数据吧。

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